2026 종부세·양도세 개편 총정리 — 실거주 중심으로 뭐가 바뀌나 (1주택·다주택 체크포인트)

 

집을 가지고 있거나 팔 계획이 있다면 이번 개편을 그냥 지나칠 수 없습니다. 핵심은 하나입니다 — '주택 수'가 아니라 '집값과 실제 거주 여부'로 세금을 매기겠다는 것. 종부세와 양도세가 어떻게 바뀌는지, 내 경우엔 무엇을 확인해야 하는지 정리했습니다.

핵심 3줄

① 종부세 1주택 과세기준이 공시가 12억→14억(시가 약 20억)으로 올라갑니다.

② 기본공제가 실거주 14억·비거주 9억으로 갈리고, 양도세도 '거주기간' 중심으로 바뀝니다.

③ 종부세는 2027년, 양도세 장기거주공제는 2028년부터 단계 시행되는 정부안입니다.

 

1. 개편의 큰 그림

정부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회에서 세제개편안을 발표했습니다. 관통하는 원칙은 집은 사고파는 대상이 아니라 사는 곳이라는 것입니다. 그동안 주택 수를 기준으로 매기던 세금을 주택가액과 실거주 여부 중심으로 바꿔, 실제 거주하는 중간 가격대 1주택자의 부담은 낮추고 비거주·초고가·다주택에 대한 과세는 강화합니다.

2. 종부세, 이렇게 바뀐다

•   과세기준 상향: 1세대 1주택자 종부세 과세 기준이 공시가 12억→14억 원(시가 약 20억)으로 상향

•   실거주 차등: 기본공제를 실거주 1주택 14억, 비거주 1주택 9억으로 차등 적용

•   공정시장가액비율 인상: 1주택자도 2027년 60%→70%로 상향

•   단일세율 전환: 2028년부터 주택 수와 무관하게 가액 기준 단일세율(0.5~5.0%) 적용

•   다주택 기본공제 신설: 기본공제 4억 원에 실거주 주택 비중에 따라 최대 5억 원 추가 공제

주의할 점은, 공제가 늘어도 세액이 그만큼 줄지는 않는다는 것입니다. 공정시장가액비율 인상과 세액공제 한도 조정이 함께 작동하기 때문입니다.

3. 양도세, 보유보다 거주

양도소득세는 오래 보유한 기간보다 실제 거주한 기간을 더 중요하게 반영하는 방향으로 바뀝니다.

•   장기거주 공제로 전환: 기존 장기보유특별공제를 거주기간 중심의 장기거주 소득공제로 개편

•   1주택 공제 확대: 10년 이상 거주한 양도가액 30억 이하 1주택자의 기본공제를 연 2,500만 원으로 확대(공제 한도 신설)

•   다주택 중과 한시 완화: 조정대상지역 주택 양도세 중과를 2027~2028년 한시적으로 완화

•   고령자 이주 감면: 요건을 충족한 65세 이상 1주택자의 비수도권 이주에 양도세 감면 적용

4. 나는 무엇을 확인해야 하나

•   실거주 1주택자: 공제 확대로 부담이 줄 수 있으나, 공정시장가액비율 인상 여부를 함께 확인

•   비거주 1주택자: 공제가 9억으로 줄어 부담이 커질 수 있음

•   다주택자: 기본공제 신설은 반갑지만, 거주 비중·조정지역 여부에 따라 유불리가 크게 갈림

가장 중요한 주의

이번 내용은 2026년 8월 3일 발표된 정부안입니다. 국회 심의 과정에서 세율·공제한도·시행시기·경과규정이 바뀔 수 있으니, 실제 매도·보유 판단은 확정된 법률과 전문가 상담을 바탕으로 하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 우리 집은 종부세 대상인가요? 실거주 1주택 기준 공시가 14억(시가 약 20억) 이하면 과세 대상에서 제외되는 방향입니다. 다만 공시가격·거주 여부·주택 수가 함께 작동하므로 개별 확인이 필요합니다.

Q. 1주택자는 무조건 세금이 줄어드나요? 실거주 1주택자는 대체로 유리하지만, 공정시장가액비율 인상 등으로 단순히 '감세'라고 보긴 어렵습니다. 비거주 1주택은 오히려 부담이 늘 수 있습니다.

Q. 언제부터 적용되나요? 종부세 개편은 2027년, 양도세 장기거주 소득공제 개편은 2028년부터 단계 시행하는 정부안입니다.

마무리

이번 개편의 핵심은 '실거주하면 덜 내고, 거주하지 않으면 더 낸다'로 요약됩니다. 다만 숫자(14억, 2,500만 원 등)만 보고 판단하면 적용 요건을 놓치기 쉽습니다. 거주기간·양도가액·주택 수·조정대상지역 여부·적용 연도를 함께 확인하는 것이 안전합니다.

※ 본 글은 2026년 8월 3일 발표된 정부안을 바탕으로 한 정보 제공용이며, 국회 통과 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다. 세무 판단은 홈택스 모의계산과 세무 전문가 상담을 활용하시기 바랍니다.